Casa: comprare o affittare? Cosa conviene. Facciamo i conti tra tasse e investimenti

La casa, lo sappiamo, e’ l’investimento preferito dagli italiani. Da sempre le famiglie hanno preferito riversare i frutti del proprio lavoro nell’abitazione. E’ infatti nella nostra cultura pensare che fosse meglio pagare la rata del mutuo invece di “buttare” i soldi per l’affitto.

Ma ci sono anche i casi della scelta e’ obbligata: se la permanenza in una certa citta’ sara’ limitata a qualche anno, oppure se si pensa di dover cambiare spesso residenza per lavoro, bisogna avvicinarsi al mondo della locazione.

Chi invece non ha questo tipo di necessita’, puo’ valutare l’alternativa: conviene usare un piccolo risparmio come base per l’acquisto di un appartamento aprendo un mutuo per la restante parte, oppure investirlo in altro modo e andare in affitto?

Proviamo a fare due conti e vedere cosa conviene veramente. Abbiamo preso come esempio una casa in un grande centro urbano da circa 250.000 euro e dove si pagherebbe un affitto di circa 700/800 euro.

Quando acquistiamo una casa dobbiamo mettere in conto (se non abbiamo i contanti) la richiesta di un mutuo.

Ipotizziamo che la somma finanziata sia pari alla meta’ del prezzo e che il prestito sia effettuato a tasso variabile, con un tasso medio di periodo al 4%.

La somma pagata in contanti e’ di circa 147 mila euro (7 mila le spese per tasso e notaio, considerando gli oneri per il finanziamento ipotecario).

Qui il primo “distinguo” con chi sceglie l’affitto. La somma dei contanti puo’ infatti rimanere sul c/c corrente e generare un interesse. Che puo’ essere anche maggiore se investito in Btp o Bot (investimento sicuro).

Passiamo poi alle altre spese che si accolla il “proprietario”. Inevitabilmente partiamo dall’Imu. Sulla prima casa il prelievo incide tra lo 0,2% e lo 0,6%. Per le grandi citta’ ci aggiriamo sui 400/500 euro l’anno. L’inquilino, in questo caso non ha uscite.

Abbiamo poi le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile, che invece l’investitore non pagherebbe se andasse in affitto. Le spese condominiali ordinarie e la tassa sui rifiuti non sono rilevanti perche’ si pagherebbero anche da inquilini.

Infine dobbiamo ricordare che il mutuo puo’ essere parzialmente dedotto dalle imposte sui redditi, come il costo dell’affitto.

Se consideriamo la situazione “del capitale” dopo 10 anni cosa troviamo. Il proprietario sara’ ancora indebitato per oltre 80 mila euro (oltre l‘esborso iniziale), avra’ pagato le tasse e i costi di manutenzione, mentre l’affittuario avra’ pagato un canone di circa 90.000 euro (con le varie rivalutazioni) e in piu’ avra’ goduto degli interessi sui suoi risparmi.

TIRIAMO LE SOMME

Alla luce di questi “calcoli ipotetici” possiamo dire che:

Comprare casa conviene quando la somma pagata in contanti e molto superiore a quella richiesta in prestito. In questo caso in media l’acquisto diventa piu’ remunerativo dell’affitto addirittura in 7-8 anni, purche’ si possa rivendere la casa allo stesso prezzo a cui la si e’ comprata a suo tempo.

Altro punto e’ il mantenimento del valore della casa. Investendo scommettiamo che nel tempo non avvenga una discesa dei prezzi. Avremo eroso il nostro capitale.

Da ricordare poi che il ritorno dell’investimento avviene in tempi piu’ brevi quando la casa e’ piccola e quando vale poco, perche’ in questi casi l’affitto e’ proporzionalmente piu’ caro.

Infine parliamo della permanenza nella casa: se si tratta di un appartamento di media grandezza l’acquisto in generale conviene sempre per durate superiori a 10 anni.

Su durate inferiori ai cinque anni invece, se non si ha la fortuna o l’accortezza di comprare in una fase di prezzi bassi e di rivendere alla ripresa dei valori, e’ molto difficile che l’acquisto si riveli un buon affare, perche’ non si riescono ad ammortizzare i costi legati all’acquisto.

19 / 12 / 2012

Casa

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Casa Economia SoldiAutore: redazione – Finanzautile.org

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