Regno Unito: prezzi case sempre più stabili, ma non l’Indice Halifax

I ribassisti amano l’indice Halifax dei prezzi immobiliari, che ha perso il 2,8% dall’inizio dell’anno a ottobre per attestarsi a quota 20,6% al di sotto del picco raggiunto nel 2007. Tuttavia, questi segnali pessimisti vengono contraddetti da quattro altri indici UK, tre dei quali aventi maggiore rilevanza. Gli indici dei prezzi immobiliari pesano insieme alle transazioni sia per valore che per volume.

Un indice basato sul valore (che dà cioè da maggior peso alle case più costose) dovrebbe essere utilizzato qualora l’interesse principale fosse il valore aggregato delle proprietà esistenti. Una misurazione basata invece sul volume (che dà cioè uguale peso alle abitazioni costose e non) è corretto se il focus è il prezzo di una casa “standard”.

L’indice Halifax è basato sul volume. Così come il Land Registry (LR) e gli indici Nationwide. L’indice LR è superiore perché utilizza una più ampia misura di riferimento e include le transazioni in contanti e finanziate da mutuo. Al contrario dell’Halifax, questa misurazione è cresciuto dell‘1,1% fino a Settembre (l’ultimo mese di cui abbiamo i dati) ed è “solo” del 10,8% al di sotto del suo piccoo. L’indice Nationwide è più debole, ma la sua performance dai massimi è stato più vicina a quella dell’LR di quanto no lo sia stato l’indice Halifax – è sceso di uno 0,9% solo a ottobre per una perdita complessiva pari all‘11,8%.

I due indice basati sul valore sono l’LSL Acadametrics e l’Office for National Statistics (ONS). Quest’ultimo è di nuovo superiore perché basato sui dati completi dell’LR, laddove invece l’indice ONS usa i dati sui mutui. Entrambe le misurazioni sono state positive negli ultimi 12 mesi – LSL Acadametrics ha guadagnato il 2,2% fio a settembre e l’ONS il 2,1% fino ad agosto – e sono rispettivamente del 2,8% e del 4,0% al di sotto dei loro massimi.

L’indice Halifax è come una calda coperta per i pessimisti che probabilmente sono rimasti al di fuori di tutto il boom del residenziale e ora cercano un riscatto spargendo il loro messaggio di sventura. Qualsiasi analista che facesse riferimento soltanto a misurazioni così frammentarie non dovrebbe essere ascoltato. La vera storia degli ultimi anni è un notevole aumento dei prezzi seguito da una parziale correzione e da una diffusa stabilizzazione. Le migliori misurazioni basate su volume e valore sono rispettivamente del 42,6% e e del 57,5% al di sopra dei loro livelli di dieci anni – niente male dopo cinque anni di mercato “bear”.

Commento a cura di Henderson Global Investors