Rapporto sul mercato immobiliare italiano

altL’Area Research di BMPS ha elaborato il quinto rapporto “Il mercato immobiliare italiano e i mutui alle famiglie”, in cui vengono sintetizzati i risultati definitivi del 2010 riferiti al mercato degli immobili residenziali e al mercato dei mutui bancari alle famiglie. L’analisi comprende, inoltre, un focus sul mercato degli immobili residenziali in Toscana a cura di Ance Toscana.

Questi i principali punti della ricerca:

Nel 2010 si arresta il trend negativo delle compravendite nel settore residenziale consolidatosi nei precedenti 3 anni, transazioni in aumento dello 0,4% rispetto al 2009. Le variazioni 2010/2009 mostrano per il centro la crescita più sostenuta (+3,6%), un moderato aumento di transazioni al nord (+0,8%) negativo invece il trend al sud (-2,7%). Al II semestre 2010 la dinamica delle quotazioni del settore residenziale in Italia risulta stabile, mentre, a livello internazionale, il mercato americano non arresta il trend di flessione iniziato nel 2007. Tenuta del dato Europa-16 ed Europa-27.

In calo gli investimenti in nuove abitazioni, sia in Italia, dove il rapporto investimenti/Pil torna ai livelli del 2005, che in Europa. La Spagna è il Paese con il calo più evidente del rapporto investimenti in nuove abitazioni / Pil: 4,7% nel 2010 rispetto al 9,3% nel 2006. Da un sondaggio MPS con operatori qualificati di mercato emerge che dopo un 2010 contrassegnato da timidi segnali positivi, ad inizio 2011 l’indice di View di sintesi così determinato torna a riflettere un sentiment di prudenza, riportandosi sotto lo zero e su valori analoghi ai livelli del 2009. Secondo gli operatori preoccupano l’invenduto e la poca vivacità commerciale, fiducia su immobiliare di pregio e residenziale di piccola taglia.

Anche in Toscana il 2010 si caratterizza per un timido segnale di ripresa delle compravendite residenziali (+2,2%). A trainare l’inversione di tendenza del mercato residenziale toscano sono i capoluoghi (variazione a/a +6,1%), mentre risultano preferite le abitazioni medie (28,7% del totale delle transazioni nel 2010). I mercati più dinamici a livello provinciale (per indice IMI) sono Pisa e Livorno, in rallentamento Pistoia e Lucca. A Massa Carrara, Livorno e Grosseto particolarmente trattate le abitazioni piccole, le grandi prevalgono nelle provincie di Lucca, Pistoia, Prato e Arezzo, abitazioni medio – piccole a Siena e Firenze.

Lo stock dei mutui casa in Italia continua a mostrare un trend migliore rispetto all’Europa, con una variazione a/a del +22,9% ed una quota di mercato dell’Italia sul totale dei mutui dell’Area Euro salita a dicembre 2010 al 9,5% (rispetto all’8,1% dell’anno prima e al 5,2% del 2000). Anche l’andamento delle nuove erogazioni di mutui torna ad essere positivo (+11,8%), dopo 3 anni successivi di flessione, raggiungendo circa 56,9 miliardi di € di erogazioni.

Il tasso variabile sulle nuove erogazioni di mutui alle famiglie sale al 2,5% a dicembre del 2010, in linea con l’aumento del tasso euribor3M, mentre il tasso fisso risulta in diminuzione, collocandosi a fine anno intorno al 4,3%. Nel corso del 2010, le nuove erogazioni che si sono indirizzate verso il tasso variabile sono state il 66% del totale, in forte aumento rispetto al 2009 (+18 p.p. a/a). Cresce il canale diretto (il 71% dei mutui è stato distribuito attraverso gli sportelli bancari nel 2010), l’importo medio si è attestato sui 132.000 € (+7,3% su a.p.) e la durata preferita rimane quella superiore a 25 anni, mentre a livello territoriale si osserva un maggior ricorso al credito immobiliare da parte delle famiglie del Nord (54% del totale).

Il recente rialzo dell’inflazione (2,8% a/a e 3% a/a ad aprile, rispettivamente in area Euro e Italia) ha spinto la Bce ad aumentare il costo del denaro. La stima dell’Osservatorio su tassi BMPS indica un proseguimento della fase monetaria restrittiva con tasso di riferimento al 2% a giugno 2012, tasso che rimarrà stabile fino alla fine del prossimo anno. Sotto tale ipotesi anche il tasso Euribor a 3M dovrebbe continuare a salire fino al 2,47% a dicembre 2012.

Il tasso di decadimento relativo alle famiglie consumatrici (i cui impieghi sono in buona parte rappresentati da mutui per acquisto abitazioni) ha registrato un incremento dello 0,2% nel corso del 2010, mentre resta stabile al 2,6% il tasso di decadimento relativo ai settori produttivi.