Immobiliare: l’outlook per il 2011

E’ possibile trovare valore nei mercati giusti. Henderson Global Investors ha analizzato le prospettive del settore immobiliare in Gran Bretagna, Europa, Asia e Stati Uniti.

Per quanto concerne la Gran Bretagna, Henderson ritiene che il sentiment potrebbe indebolirsi nel corso del 2011, ma un ritmo di crescita più stabile e costante potrebbe mitigare la recente volatilità e, nel medio termine, dovrebbe portare verso prospettive di mercato più sostenibili e solide. La società prevede un ritorno pari al 6% per il 2011, che incorpora una modesta discesa del valore del capitale, e un ritorno annuo dell’8% per i prossimi cinque anni, ampiamente sostenuto dalle rendite che restano interessanti. Il report evidenzia inoltre che in Gran Bretagna il valore può essere identificato nei mercati secondari di alta qualità.

Mike Keogh, senior investment and economic analyst di Henderson Global Investors, ha commentato: “Gli investitori non si allontaneranno facilmente dai mercati prime, anche se crediamo che molti di questi abbiano già espresso il loro pieno potenziale in termini di prezzo. Gli investitori più acuti, interessati a valutare il contesto economico oltre il breve termine, possono trovare oggi nei mercati secondari di qualità una fonte di più significativi ritorni potenziali. Ad esempio, i contratti di locazione di media-lunga durata degli uffici regionali, che attualmente vengono cancellati a causa dei tagli alle spese da parte del settore pubblico, possono ancora offrire solide performance, purché il rischio sia valutato convenientemente”.

Nel caso dell’Europa, Stefan Wundrak, research manager per il settore immobiliare europeo di Henderson Global Investors, ritiene che la combinazione di bassi tassi di interesse e bassi rendimenti delle obbligazioni continuerà a sostenere l’interesse per il settore immobiliare nel 2011, pertanto il surriscaldamento di alcune aree del mercato immobiliare europeo sembra inevitabile. Inoltre, il peso della liquidità prossima ad entrare sul mercato immobiliare commerciale alimenterà ulteriormente la compressione degli yeld e, congiuntamente alla ripresa degli affitti, dovrebbe portare a ritorni interessanti che variano dal 6% fino all’8% a livello di portafoglio.

Tuttavia, poiché il divario dei rendimenti tra gli asset prime e secondari resta ampio, Henderson ritiene che in un contesto di crescita economica costante le opportunità più attraenti potranno essere più facilmente identificate nella parte alta della curva del rischio, negli asset di più complessa gestione, negli affitti di breve durata e nei settori di nicchia, nonché nei mercati attualmente trascurati dagli investitori avversi al rischio.
Per quanto riguarda la valutazione complessiva del rischio dell’investimento, il report sottolinea che indubbiamente le economie del nord Europa, più competitive e finanziariamente stabili, sono maggiormente in grado di sostenere una crescita economica significativa rispetto ai Paesi del sud Europa. Da questo punto di vista, il fulcro dell’investimento immobiliare può essere più concentrato nelle aree centrali dell’Europa, tra cui Germania, Gran Bretagna, Francia, Austria, Paesi Nordici, Benelux e Polonia.

In Asia, Henderson prevede che l’investimento nel settore immobiliare commerciale a livello globale seguirà gli indicatori macroeconomici nel 2011 e che la capacità dimostrata dall’area di superare la crisi finanziaria globale, congiuntamente alle interessanti prospettive di crescita e ai bassi tassi di interesse, potrà continuare ad attirare l’interesse degli investitori.

All’interno del report Henderson analizza in dettaglio le previsioni per il mercato degli uffici, retail, industriale e residenziale in Asia. Di seguito vengono sintetizzati i principali trend:

Il mercato prime degli uffici di Singapore, ove gli affitti sono cresciuti del 10% nell’ultimo trimestre, potrebbero registrare una significativa crescita degli affitti nei prossimi anni, seguito a breve distanza da Hong Kong, Pechino e Shanghai, sostenuti dal boom economico.
– Le migliori condizioni del mercato del lavoro e la solida fiducia dei consumatori supporteranno una significativa domanda da parte dei retailer nella regione. La domanda di nuovi spazi commerciali è particolarmente forte, soprattutto in Cina dove molti brand internazionali, attratti dal potenziale del consumatore cinese, cercano di aprire nuovi punti vendita nelle città secondarie e terziarie.

Il settore industriale si è dimostrato quello più resistente durante la crisi finanziaria e i mercati industriali a livello regionale continuano a crescere, grazie ai dati incoraggianti sul commercio e sulle vendite al dettaglio. Il livello degli affitti ha iniziato a salire sia in Cina sia a Singapore, ma la stabilità del settore e l’effettiva crescita delle locazioni saranno determinati da una più ampia domanda economica e dall’andamento delle valute a livello globale.

La preferenza dei consumatori in Asia a detenere un immobile piuttosto che affittarlo continuerà a spingere al ribasso gli yield del settore residenziale. I prezzi delle case a Singapore, Hong Kong e nelle principali città in Cina continuano a raggiungere nuovi record.

Charlie Huang, research analyst per l’Asia di Henderson Global Investors, ha commentato: “Le preoccupazioni legate al debito sovrano a livello globale suggeriscono che i rischi circa una potenziale diminuzione della crescita restano. Ciononostante, il miglioramento delle condizioni domestiche in molti paesi dell’Asia-Pacifico, combinato con il generale basso livello di indebitamento e i forti driver strutturali, dovrebbe portare la regione verso una solida crescita nel breve e medio termine”.

Infine, per quanto riguarda gli Stati Uniti, Henderson ritiene che il mercato economico e immobiliare si trovino sulla strada giusta per raggiungere una piena ripresa. La correzione dei prezzi nel mercato immobiliare potrebbe offrire un interessante occasione d’ingresso nel mercato immobiliare statunitense.
Edward Pierzak, chief investment strategist per il settore immobiliare in Nord America, ha aggiunto: “L’attuale flight to quality e il focus sui mercati primari potrebbero continuare. Nel corso dell’anno la domanda degli investitori sarà focalizzata sulle strategie di investimento core e opportunistiche. Gli immobili core acquistati di recente senza l’utilizzo della leva offriranno ritorni annuali complessivi pari a circa l’8% nei prossimi 5 anni”.
In particolare, analizzando i fondamentali del settore immobiliare negli USA relativi allo scorso anno, il report mette in evidenza come il segmento degli appartamenti sembri essere uscito dalla crisi.